Descrizione

FASCINO MEDIEVALE E VISTA SULLA VALLATA FINO AL MARE, 275 MQ DI STORIA A FALCINELLO (Sarzana) SULLA VIA FRANCIGENA .

Sogni un progetto unico dove la Storia incontra il panorama? Nel cuore dell’antico borgo medievale di Falcinello, in una posizione dominante che abbraccia con la vista l’intera vallata del Magra fino al mare, proponiamo in esclusiva una straordinaria porzione di dimora storica di circa 275 mq commerciali.

Questa proprietà non è solo una casa, ma un’opportunità rara: un ingresso indipendente, volumi super generosi e il fascino autentico delle strutture d’epoca, pronta per essere trasformata in una residenza di prestigio o in un’attività ricettiva di charme. Si sviluppa su due livelli collegati fra loro da una splendida scala in marmo di Carrara.

PIANO TERRA: ingresso, sala, cucina abitabile, 2 camere, bagno, lavanderia, ripostiglio e cantina.

PIANO PRIMO: magnifico soggiorno affrescato, seconda cucina, sala con camino, bagno, due ampie camere da letto con possibilità di una terza camera oppure stanza studio; questa camera risulta luminosissima in virtù di tre finestre a doppia e tripla anta, con splendida vista panoramica.

A pochi passi, un giardino staccato di 129 mq offre l’oasi perfetta per cene al tramonto e la creazione di un orto privato. Questo spazio, qualora l’immobile fosse frazionato in due nuclei abitativi, rimarrebbe come pertinenza esclusiva del piano terra.

PUNTI DI FORZA:

LOCATION STRATEGICA: situata direttamente sulla via Francigena, meta d’elezione per il turismo lento, a soli 25 minuti dalle spiagge di Lerici e prossima alle 5 Terre.

SPAZI SENZA CONFINI: 275 mq commerciali, 120 mq calpestabili al piano terra e 105 calpestabili al piano primo. Totale superficie calpestabile 225 mq circa. Superficie occupata dai muri circa 43 mq (il 16%), a testimonianza dello spessore importante, tipico delle costruzioni di Falcinello.

Possibilità di ricavare:

1) una monumentale residenza UNIFAMILIARE.

2) due appartamenti indipendenti per una soluzione BIFAMILIARE.

3) Un B&B o AFFITTACAMERE per intercettare i camminatori della Francigena e i turisti della costa ligure. La metratura generosa permette di ricavare più camere. Una notte in un borgo storico come Falcinello può rendere dai 35 ai 45 euro a persona in bassa stagione fino ai 60/ 80 euro in alta stagione, con un potenziale di fatturato lordo annuo che porterebbe l’investimento ammortizzabile in tempi ragionevolmente brevi.

L’immobile necessita di interventi di ristrutturazione globale, con possibilità di sfruttare le detrazioni edilizie vigenti, con massimale di spesa di 96 mila euro ripartiti in 10 quote annuali.

BONUS RISTRUTTURAZIONE:

PER PRIMA CASA la detrazione confermata al 50% delle spese sostenute.

PER SECONDA CASA E INVESTIMENTO (CASA VACANZE/ B&B) detrazione del 36% delle spese sostenute.

ECOBONUS E SISMABONUS: 50% per abitazione principale, 36% per seconda casa/investimento.

VANTAGGIO STRATEGICO DELLA RISTRUTTURAZIONE: grazie ai bonus 2026 l’acquirente recupera una parte enorme dell’investimento. Se spende 150.000 per ristrutturare, ne recupera 48.000 (il 50 % del tetto massimo di 96.000) col risultato che sarebbe come se pagasse un terzo in meno rispetto al prezzo di listino dell’impresa.

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VALORE DELL’IMMOBILE A RISTRUTTURAZIONE ULTIMATA: prezzo medio nel borgo circa 2.000/ 2.300 al mq. Valore totale stimato attorno ai 500.000 euro. Se l’immobile venisse diviso in due unità indipendenti il valore complessivo potrebbe aumentare perché gli appartamenti più piccoli hanno una rotazione di vendita più veloce e un prezzo di vendita leggermente superiore.