Sentenza consiglio di Stato affitti brevi o a scopo turistico: differenza fra la forma non imprenditoriale e le strutture ricettive.
21/05/2025
PREMESSA:
LOCAZIONI BREVI E LOCAZIONI TURISTICHE IN FORMA IMPRENDITORIALE: si verificano in caso di locazione di più di 4 appartamenti per periodo d'imposta. Necessitano di SCIA (segnalazione di inizio attività) presso il Comune di pertinenza
LOCAZIONI BREVI E LOCAZIONI TURISTICHE IN FORMA NON IMPRENDITORIALE: cioè riconducibili all'attività di disposizione e di godimento dell'immobile da parte del proprietario/detentore. Non sono soggette a SCIA ma bensì a CIA (comunicazione inizio attività); è una procedura più semplice che si effettua tramite un modulo online o in carta, contenente le informazioni essenziali riguardanti l'immobile, il proprietario e la durata dell'affitto.
Le locazioni brevi e a scopo turistico in forma non imprenditoriale, non ricadendo nell'art 19 della Legge n.241/90, non sono soggette a poteri prescrittivi ed inibitori da parte della pubblica amministrazione. In sostanza le case locate devono possedere i requisiti edilizi, igienico sanitari e di sicurezza previsti dalla normativa nazionale, regionale e comunale, ma la loro carenza non legittima la pubblica amministrazione a vietare la stipula del contratto.
Così si è espresso il Consiglio di Stato, sez V, con la sentenza del 7 aprile 2025, n.2928,. con ciò tenendo ferma la distinzione fra locazioni esercitate in forma non imprenditoriale rispetto a quelle relative alle strutture ricettive.
Ovvero: l'amministrazione pubblica può intervenire (a valle), cioè sulla validità (eventuale annullabilità) o sull'adempimento del contratto, ma non può inibirne la nascita preventivamente. Il contratto non può essere nullo, ma solo annullabile. La nullità del contratto è un vizio talmente grave che si verifica immediatamente, a prescindere dall' intervento di un giudice, come ad esempio nella vendita di un bene inesistente o illegale. L'annullabilità riguarda vizi meno gravi e non opera automaticamente, ma necessita del ricorso a un giudice, in mancanza del quale il contratto rimane valido nonostante i vizi.