Immobile proveniente da successione: come agire per evitare guai.
04/06/2025
La successione può avvenire: 1) per testamento.
Siamo eredi quando il testatore ci nomina eredi. L'erede risponde anche dei debiti del defunto, perché accetta il patrimonio del defunto nella sua totalità, quindi comprendendo sia gli attivi che i passivi. L'accettazione può essere: 1) tacita, quando il soggetto si produce in atteggiamenti e azioni che potrebbe compiere solo in qualità di erede. 2) espressa, quando la si accetta davanti a un notaio.3) con beneficio di inventario, norma che tutela l'erede da eventuali debiti del de cuius. Ma in questo caso, l'erede, se è in possesso dei beni ereditari, ha tempo 90 giorni, e non un anno, per accettare la successione, altrimenti diventa erede puro e semplice. E questo, va da sé potrebbe diventare un problema non da poco se il de cuius fosse stato gravato da debiti ingenti.
Il legatario invece è un soggetto designato dal testatore per un singolo bene (legato), come ad esempio un appartamento. Il legatario non risponde dei debiti del defunto.
2) per Legge.
quando cioè manca in tutto o in parte un testamento. Coniuge, figli e discendenti, e in assenza di questi, parenti prossimi fino al sesto grado, sono gli eredi naturali designati dalla legge
Anche in caso di successione per testamento, alcuni soggetti, chiamati legittimari, hanno diritto a una quota di eredità garantita dalla legge. Questi soggetti sono, con quote diverse: il coniuge, i figli e discendenti, gli ascendenti. Il diritto del legittimario sopravvive per 10 anni dal tempo dell'apertura della successione, trascorso il quale, l'immobile è libero da gravami.
Nel caso in cui un immobile provenga da una successione, il primo passo da compiere è quello di verificare se vi sia o meno un testamento. Questo deve essere pubblicato con atto notarile. L'apertura della successione decorre dal giorno della morte del de cuius e Il termine per effettuarla, salvo casi specifici, è di 12 mesi. Rimane comunque consigliabile farla il prima possibile perché, per esempio, il notaio non può redigere il rogito se non è stato assolto l'obbligo di pagamento dell'imposta di successione. Inoltre senza questo documento la banca non sblocca il conto corrente del defunto a favore degli eredi. Nel caso che interessa a noi, ovvero le compravendite immobiliari, è importante rivolgersi a un notaio, perché è l'unico soggetto che può verificare se l'immobile in questione sia di proprietà esclusiva del soggetto che ne ha assunto l'eredità, oppure se vi siano altri eredi in quota di legittima. COME POSSIAMO ESSERE CERTI DI CHI SIANO GLI EREDI? 1) Chiediamo una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, cioè un documento nel quale gli eredi dichiarano di essere loro soltanto i (figli, coniuge, discendenti, ascendenti) del de cuius. 2) Ancora meglio della dichiarazione sostitutiva di atto notorio, vi è l'atto notorio vero è proprio, che è un atto pubblico compiuto dal notaio, che attesta che una o più persone dichiarano, sotto giuramento e alla presenza di due testimoni estranei alla famiglia e sotto propria responsabilità, che la persona defunta avesse quel coniuge, quei figli e discendenti, quegli ascendenti. Con questi due documenti possiamo essere ragionevolmente tranquilli circa la proprietà di un immobile al fine di procedere alla proposta di acquisto.
Nel caso dovessero essere individuati dei legittimari, cioè soggetti a cui il testatore non ha rispettato la quota di eredità stabilita dalla legge, la compravendita diventerebbe rischiosa, perché i legittimari, con 10 anni di tempo, potrebbero agire con riduzione, azione giudiziaria con la quale si chiede il reintegro della propria quota ereditaria, sia nei confronti del beneficiario dell'eredità, sia nei confronti del terzo acquirente in caso di vendita di un immobile. Per questo motivo, una volta individuati i legittimari si potrebbe procedere andando a verificare se fosse possibile disancorare l'azione di riduzione con una rinuncia all'eredità, che deve essere fatta in forma scritta e notificata agli altri eredi entro tre mesi dalla conoscenza dell'apertura della successione.
Una seconda procedura a tutela del terzo acquirente è la stipula di una polizza assicurativa a tutela dei beni immobili provenienti da successione. Questo tipo di assicurazione fornisce garanzie di sicurezza all'acquirente in caso di controversie legali con gli eredi. Il premio viene saldato in un'unica soluzione e decorre dalla data indicata dalla polizza e si risolve dopo 10 anni dall'apertura della successione, mettendolo così al riparo da qualsiasi rischio. L'assicurazione indennizza l'eventuale azione di riduzione del legittimario con il controvalore economico della quota che gli spetta per legge, oppure, in caso un giudice si pronunciasse per la restituzione del bene immobile, il terzo acquirente sarebbe indennizzato con l'intero importo versato per il suo acquisto.
Morale della favola, evitate il fai da te. Onde evitare spiacevoli situazioni che potrebbero costare molto care, sempre meglio rivolgersi a professionisti competenti quali notai e agenzie immobiliari, che vi sapranno indicare le procedure da seguire a vostra tutela.